FAQ często zadawane pytania

Kupujemy prawo do otrzymywania czynszu za dzierżawę fragmentu nieruchomości, na której znajduje się infrastruktura telekomunikacyjna. W zamian wypłacamy dużą, zryczałtowaną kwotę, niejednokrotnie osiągającą kilkaset tysięcy a nawet ponad milion złotych.

Zachowanie obecnej umowy dzierżawy jest ryzykowne, z wielu powodów. Najemca (operator telekomunikacyjny) w krótkim czasie może taką umowę wypowiedzieć np. ze względu na zmianę technologii, optymalizację kosztów lub skorzystanie z infrastruktury innych operatorów. Znacznie rozsądniej jest zamienić nieprzewidywalne przychody z dzierżawy na pewną wypłatę od TIP. Inwestycja środków otrzymanych od TIP we własną działalność może przynieść dużo większe korzyści niż dotychczasowe wpływy z tytułu dzierżawy.

Po podpisaniu umowy z właścicielem nieruchomości, na której znajduje się infrastruktura telekomunikacyjna, TIP bierze na siebie ryzyko wypowiedzenia umowy dzierżawy przez operatora. Inwestycja TIP ma charakter bezzwrotny, więc w takiej sytuacji nie możemy zwrócić się o zwrot wypłaconych środków.

Wynajem nieruchomości na rzecz operatorów telekomunikacyjnych jest bardziej opłacalny dla TIP niż dla właściciela obiektu. Jest to uzasadnione, ze względu na fakt, że właściciel narażony jest na tzw. ryzyko binarne: albo infrastruktura istnieje na jego nieruchomości („1”), albo nie („0”). Co za tym idzie – otrzymuje z tego tytuły wpływy lub nie. TIP, w przeciwieństwie do indywidualnego właściciela nieruchomości, posiada zabezpieczenie w postaci zdywersyfikowanego, globalnego portfela/portfolio. Oznacza to, że dopuszczamy wypowiedzenie pewnej ilości umów najmu, ponieważ na każde wypowiedzenie przypada o wiele więcej aktywnych umów na całym świecie.

Model biznesowy TIP opiera się na inwestowaniu w dzierżawę obiektów infrastruktury telekomunikacyjnej. Oznacza to, że umowa, która została już zawarta pomiędzy, z jednej strony, najemcą (operatorem lub firmą wieżową), a z drugiej strony, właścicielem lokalizacji – jest dla nas wystarczająco dobra. Nie mylimy się co do tego, kim jesteśmy: nie jesteśmy firmą wieżową. Firmy zajmujące się budową wież dążą do maksymalizacji kolokacji (współdzielenia lokalizacji) i maksymalizacji czynszów. W pewnym sensie inwestycje w infrastrukturę fizyczną (taką jak wieże) są porównywalne z inwestycjami kapitałowymi. Ceny akcji zależą od przyszłych „zysków”. Z kolei inwestycje TIP w dzierżawę obiektów telekomunikacyjnych są porównywalne do inwestycji w obligacje: podobnie jak nasi najemcy, dążymy do długoterminowych, przewidywalnych przepływów pieniężnych „podobnych do obligacji”.

Ma tu zastosowanie teoria portfelowa. Biorąc pod uwagę, że większość umów najmu obiektów mobilnych może zostać wypowiedziana przez najemcę z niewielkim wyprzedzeniem, właściciele obiektów stają w obliczu czegoś, co można nazwać „ryzykiem binarnym”: albo ich obiekt istnieje („1”), albo nie („0”). Dlatego też właściciele obiektów nie mogą udać się do lokalnego banku i pożyczyć pieniędzy pod zastaw wynajmowanego obiektu. W przeciwieństwie do tego, TIP stoi w obliczu ryzyka portfelowego: jeśli jedna z naszych witryn zostanie zamknięta (co się zdarza), mamy tysiące witryn, aby zabezpieczyć naszą inwestycję.

TIP jest przygotowany do zawierania długoterminowych umów z najemcami – do całego okresu inwestycyjnego włącznie (zwykle 30 lat w przypadku użytkowania). W umowach tych jesteśmy przygotowani do odnowienia czynszu za dzierżawę terenu na obecnych warunkach (warunkach, które znaleźliśmy w istniejącej umowie dzierżawy terenu). Jak więc upewnić się, że robimy to, co mówimy? Zawierasz z nami umowę. Jesteśmy przygotowani do zawierania umów na zasadzie site-by-site lub w ramach umów master lease arrangements (MLA).

Jak już wykazaliśmy, właściciele posesji z infrastruturą telekomunikacyjną są narażeni na ryzyko binarne: albo ich witryna istnieje, albo nie. Z drugiej strony, TIP stoi w obliczu ryzyka portfelowego: posiadamy globalny portfel wysokiej jakości obiektów, które mają charakter strategiczny, ponieważ nasi najemcy są zależni od tych obiektów. W rezultacie nasz koszt kapitału jest zgodny z prawem i możemy płacić solidne kwoty ryczałtowe istniejącym właścicielom obiektów. Właściciele ci nigdy nie mogliby pożyczyć takich samych kwot, ponieważ banki nie udzielają pożyczek pod zastaw umów najmu z możliwością wypowiedzenia. Ponadto nasze wypłaty mają charakter „bez regresu”, co oznacza, że jeśli najemca zakończy działalność po dokonaniu przez nas inwestycji, nie odzyskamy naszych pieniędzy. W rezultacie właściciel posesji na której znajduje się infrastruktura telekomunikacyjna została bezpiecznie spieniężona i może ponownie zainwestować wpływy, często przy wysokiej stopie zwrotu. Właściciel witryny może na przykład ponownie zainwestować w odnoszący sukcesy w biznesie lub w nieruchomości (łącząc naszą wypłatę z długiem hipotecznym o niskim oprocentowaniu). Krótko mówiąc, nasze inwestycje wykorzystują różne profile ryzyka między właścicielami infrastruktury a TIP, umożliwiając obustronną wygraną. Zasadniczo optymalnym rezultatem dla większości właścicieli infrastruktury telekomunikacyjnej byłaby ich sprzedaż!

Wielokrotnie wykazano, że wielu właścicieli posesji z infrastrukturą telekomunikacyjną preferuje płatności z góry, a nie rozłożone w czasie. Około 25 000 właścicieli obiektów na całym świecie zaakceptowało przedpłaty za dzierżawę (premie dzierżawne). Jednorazowe wypłaty za dzierżawę mogą być bardzo cennym narzędziem dla dzierżawców (zarówno operatorów, jak i firm zajmujących się budową wież). Istnieje wiele powodów, dla których warto z nich skorzystać wcześniej niż później. Najemcy mogą: 1. Zmaksymalizować kontrolę: premia zachęci wynajmujących do zaakceptowania pewnych modyfikacji umowy najmu, takich jak „rozszerzenie użytkowania” lub „rozszerzenie lokalu”. Pomoże to najemcom we wdrażaniu technologii (w tym 5G) bez konieczności renegocjacji. Ponadto współpraca z TIP pozwoli najemcom zabezpieczyć się przed zewnętrznymi agregatorami najmu, których model biznesowy może być bardziej zależny od renegocjacji „na plus”. 2. Maksymalizacja szybkości i wydajności: dzięki współpracy z TIP najemcy mogą realizować wdrożenia technologiczne bez „czkawki” (koniec z renegocjacjami). TIP jest pojedynczym, doświadczonym punktem kontaktowym dla setek lokalizacji mobilnych. Umowy TIP z najemcami wspierają świadczenie przez najemcę usług o wartości dodanej, takich jak hurtowy dostęp dla przedsiębiorstw, usługi przetwarzania brzegowego, światłowodowy front-haul i backhaul oraz usługi analizy danych. Wreszcie, TIP zapewnia optymalną elastyczność w zakresie pasywnej optymalizacji infrastruktury – w razie potrzeby poza istniejącym „śladem”. 3. Zmniejszenie nakładów inwestycyjnych: opłaty leasingowe są drogie. Średnia premia za dzierżawę na całym świecie wynosi 80 000 euro. Zamknięcie 1000 transakcji wymaga zatem 80 milionów euro. Najemcy prawdopodobnie wolą przeznaczyć swoje nakłady inwestycyjne gdzie indziej – na swoją podstawową działalność, a nie na grunty. Oznacza to, że nasi najemcy preferują inwestycje „kapitałowe”, a nie „obligacyjne”. W ten sposób utrzymują ceny swoich akcji! A pieniądze TIP są równie dobre, ponieważ TIP można kontrolować w 100%. W końcu jesteśmy przygotowani do zawierania długoterminowych umów z naszymi najemcami, do całego okresu inwestycji włącznie. 4. Zmniejszenie kosztów operacyjnych. Nowy kodeks łączności elektronicznej (ECC) w Wielkiej Brytanii ma na celu (a) osiągnięcie wszechobecnego zasięgu na obszarach wiejskich oraz (b) ułatwienie modernizacji technologii (w tym 5G). Najemcy otrzymali „uprawnienia kodeksowe” i wykorzystują je do ubiegania się o obniżki czynszu. Powstał powszechny impas pomiędzy, z jednej strony, najemcami (operatorami i firmami wieżowymi), a z drugiej strony, właścicielami lokalizacji. TIP może pomóc przełamać ten impas, ponieważ właściciele lokalizacji są znacznie bardziej skłonni zaakceptować rozsądną premię za dzierżawę niż obniżony bieżący czynsz. Oznacza to, że TIP może ułatwić znalezienie rozwiązania korzystnego dla obu stron, pozwalając obu stronom uniknąć kosztów i opóźnień związanych z postępowaniem sądowym. Ta sama logika ma zastosowanie również w innych jurysdykcjach: TIP jako inwestor zewnętrzny może pomóc właścicielom obiektów i najemcom w osiągnięciu porozumienia w wielu okolicznościach.

Nasz założyciel, Eric Overman, nadzorował ponad 75% premii leasingowych, które zostały wypłacone poza Stanami Zjednoczonymi (około 6000 umów leasingowych w 20 krajach). InfraBridge, inwestor TIP, zaangażował do 350 mln USD w kapitał własny (co znacznie przekracza kapitał dostępny dla pana Overmana w jego poprzednim przedsięwzięciu). Finansowanie to (wraz z niskokosztowym zadłużeniem w odpowiednim czasie) pozwoli TIP na realizację dziesiątek sponsorowanych przez najemców programów leasingu premiowego i leasingu zwrotnego o dowolnej wielkości, w dowolnym miejscu na świecie.