Finansowanie inwestycji z grantu w budynkach wielolokalowych, popularnie mówiąc blokach, przez spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe, dzięki wykorzystaniu funduszy z kapitalizacji czynszu anten zlokalizowanych na dachach takich nieruchomości mogą przynieść znaczne zyski. Inwestycje te dotyczą wszystkich nieruchomości, jednak te, które mają dodatkowo na swoich dachach anteny, posiadają możliwość uniezależnić się energetycznie i wykorzystać dostępne na rynku narzędzia w sposób o wiele efektywniejszy finasowo.

Jak to wygląda w praktyce? Niezależność energetyczna w budynkach wielolokalowych to słowo klucz, a co za tym idzie, również niezależność kosztowa, ponieważ jesteśmy uzależnieni od wszelkich wahnięć związanych ze zmianami cen energii.

Jak było dotychczas?

• fotowoltaika tylko dla części wspólnych (instalacja PV dobierana do
zużycia energii dla części wspólnych)
• fotowoltaika instalowana na własną rękę przez lokatorów (balkon / dach
za zgodą wspólnoty lub spółdzielni)
• rozliczenie w systemie net-billing (depozyt nadwyżek do rozliczenia)

Dotychczasowe regulacje nie pozwalały wykorzystać pełnego potencjału instalacji fotowoltaicznej na budynku wielolokalowym. Wyprodukowana energia elektryczna mogła jedynie zostać wykorzystana do zasiania części wspólnych a więc nie było uzasadnione wykorzystanie potencjału całego dachu. Jeżeli instalacja produkowała więcej energii niż zapotrzebowanie części wspólnych to w dłuższym terminie nadwyżka nie została wykorzystana. Taka sytuacja miała ujemny wpływ na cała ekonomikę instalacji PV

Jak jest teraz ? Prosument Lokatorski

Przez długi czas instalacje fotowoltaiczne były przede wszystkim montowane wyłącznie na budynkach jednorodzinnych, jednak od niedawna pojawiła się możliwość wykorzystania ich również w budynkach wielolokalowych, takich jak bloki mieszkalne. Ta inicjatywa otwiera nowe perspektywy.

Budowa systemu energetycznego opartego o odnawialne źródła energii (OZE) staje się coraz bardziej istotna w kontekście budynków wielolokalowych. Wprowadzenie OZE do tego typu budynków niesie za sobą szereg korzyści, jak również wyzwań, które wymagają kompleksowego podejścia do zarządzania energią.

Wprowadzenie instytucji Prosumenta Lokatorskiego pozwala wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym efektywnie inwestować w swoją niezależność energetyczną i obniżenie kosztów mediów w budynkach wielolokalowych. Dzisiejsze regulacje pozwalają na sprzedaż nadwyżki produkcji energii elektrycznej bezpośrednio na rynku hurtowym i przeznaczyć pozyskane w ten sposób środki finansowe na obniżenie czynszów mediów lub inne cele statutowe.

Wykorzystanie kapitalizacji czynszu za infrastrukturę telekomunikacyjną zainstalowana na dachu bloku może jeszcze bardziej podnieść efektywność inwestycji w OZE instalując magazyny energii, pompy ciepła, stacje ładowania samochodów elektrycznych oraz przeprowadzić termomodernizację wraz z wymiana oświetlenia.  

Podsumowując status Prosumenta Lokatorskiego pozwala na:

• Pokrycie potrzeb części wspólnych (zazwyczaj małych)
• Wykorzystanie całej powierzchni dachu (nadwyżki produkcji)
• Sprzedaż nadwyżek do sprzedawcy energii
• Środki ze sprzedaży energii do dyspozycji wspólnoty
• Obciążenia mieszkańców spadają (niższe opłaty lub inwestycje)

Integracja OZE w budynkach wielolokalowych wymaga również rozbudowy istniejącej infrastruktury. Konieczne jest wprowadzenie inteligentnych systemów zarządzania energią, które będą optymalizować jej zużycie i dystrybucję w czasie rzeczywistym. Koszty instalacji systemów OZE oraz niezbędnej infrastruktury mogą być wysokie, jednak dzięki dostępnym dotacjom, ulgom podatkowym, długoterminowym oszczędnościom oraz z wykorzystaniem istniejącej infrastruktury telekomunikacyjnej inwestycje te mogą się szybko zwrócić.

Kluczowym elementem integracji OZE w budynkach wielolokalowych jest rozwój inteligentnych systemów zarządzania energią (Smart Grids). Systemy te umożliwiają monitorowanie i optymalizację zużycia energii, pozwalając na efektywne wykorzystanie zasobów oraz minimalizowanie strat. Przykładowe funkcje takich systemów to zarządzanie popytem i podażą poprzez automatyczne dostosowywanie zużycia energii do bieżącej produkcji, monitorowanie zużycia energii przez poszczególnych użytkowników oraz efektywne wykorzystanie zgromadzonej energii w okresach niedoboru.

Integracja odnawialnych źródeł energii w budynkach wielolokalowych jest kluczowym elementem przyszłościowego systemu energetycznego. Choć wymaga to sporych inwestycji i odpowiedniego zarządzania, korzyści związane z oszczędnością kosztów, zwiększeniem niezależności energetycznej oraz ochroną środowiska są nieocenione. W połączeniu z rozwojem inteligentnych systemów zarządzania energią, OZE mogą znacząco przyczynić się do tworzenia zrównoważonych i nowoczesnych osiedli mieszkaniowych.

Przykład z rynku:

W miejscowości Ryki, woj. lubelskie, w 2023 r. rozpoczął działalność pierwszy zbiorowy prosument energii w Polsce, oparty na instalacji PV i prostym systemie rozliczeń. Koncepcja, zaproponowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w kwietniu 2022 roku, umożliwia grupom mieszkańców budynków wielolokalowych produkcję i konsumpcję energii oraz wspólne rozliczenia. Projekt w Rykach wykorzystał ekspertyzy Zakładu IDEA/NCBJ oraz narzędzia analityczne Aura i Chronos.

Oprócz strony technicznej, kluczowe w procesie powołania prosumenta zbiorowego jest uzgodnienie umowy o współpracy między mieszkańcami. Na aspekt ten zwrócił uwagę specjalista IDEA/NCBJ, Tomasz Chmiel, cyt: „W Rykach dzięki naszej współpracy udało się nie tylko zoptymalizować wydatki na energię, ale także zapewnić mieszkańcom bezpieczeństwo energetyczne w postaci stabilizacji, a wręcz obniżki cen za energię. Moim zdaniem najważniejszym elementem wspomnianej definicji prosumenta zbiorowego jest dobrze skonstruowana umowa o współpracy między prosumentami, której stworzenie wymagało od wszystkich stron wiele pracy.”

Jednym z głównych atutów stosowania OZE w budynkach wielolokalowych jest redukcja kosztów energii. Zastosowanie takich technologii, jak panele fotowoltaiczne, turbiny wiatrowe czy pompy ciepła, pozwala na znaczące obniżenie wydatków na energię dla mieszkańców. Wytwarzanie energii na miejscu zmniejsza zależność od zewnętrznych dostawców oraz wahań cen na rynku energii. Ponadto, budynki wielolokalowe wyposażone w systemy OZE stają się bardziej niezależne energetycznie, co jest szczególnie ważne w kontekście możliwych przerw w dostawach energii czy awarii sieci energetycznej.

Korzystanie z odnawialnych źródeł energii ma również pozytywny wpływ na środowisko. Znacząco zmniejsza emisję gazów cieplarnianych oraz innych zanieczyszczeń powietrza, co stanowi krok w stronę zrównoważonego rozwoju oraz walki z globalnym ociepleniem. Co więcej, budynki wyposażone w nowoczesne technologie OZE często mają wyższą wartość rynkową. Coraz więcej nabywców i najemców szuka nieruchomości, które są energooszczędne i przyjazne dla środowiska.

Jednak integracja OZE w budynkach wielolokalowych wiąże się również z wyzwaniami. Produkcja energii z OZE jest uzależniona od warunków atmosferycznych, takich jak nasłonecznienie czy siła wiatru, co może prowadzić do okresowych niedoborów energii. Aby zapewnić stabilność dostaw energii, konieczne jest stworzenie efektywnych systemów magazynowania energii. Nowoczesne baterie i inne technologie magazynowania mogą gromadzić nadmiar energii produkowanej w słoneczne czy wietrzne dni i wykorzystywać ją w okresach niedoboru.

Czy warto inwestować w OZE ? Prognozy cen energii.

W Polsce ceny energii są sztucznie zaniżane z powodów politycznych, wydaje się jednak, że w dłuższej perspektywie czasu wzrost cen energii wydaje się być nieunikniony. Już teraz, od lipca 2024, podwyżkami zostały objęte  przedsiębiorstwa, które odczuwają wyższe koszty energii elektrycznej. Ceny energii elektrycznej zaczynają wzrastać również  dla klientów indywidulanych poprzez ograniczenie dostępności różnego rodzaju tarcz i dofinasowań Często jednak cena  energii elektrycznej w taryfie G11 dla użytkowników indywidualnych jest często niższa od cena hurtowej co pokazuje jej sztuczne obniżanie.

Przyczyny wzrostu cen to głównie wzrost cen węgla i innych surowców energetycznych, spowodowany sytuacja geopolityczna oraz wojną w Ukrainie oraz walka z globalnym ocieplenie i koszt zakupu uprawnień do emisji CO2.

Aby złagodzić skutki podwyżek, warto rozważyć zmianę sprzedawcy prądu, inwestycję w fotowoltaikę oraz oszczędzanie energii elektrycznej. Podwyżki cen prądu są nieuniknione, ale istnieją sposoby, by zminimalizować ich wpływ na domowy budżet.

Co można zrobić, żeby się przed tym w przyszłości uchronić? Dotychczas instalacje fotowoltaiczne na budynkach wielolokalowych można było instalować, ale były niekorzystne regulacje i modele rozliczeń. Fotowoltaika mogła zasilać tylko części wspólne, co powodowało duże nadwyżki energii, które się marnowały. System net-billingowy, który wszedł od 1 kwietnia 2022 roku, pozwalał na rozliczanie nadwyżek energii na poczet przyszłych rachunków.

Od 2023 roku dostępna jest instytucja prosumenta lokatorskiego. Każda spółdzielnia czy wspólnota może wnioskować o utworzenie prosumenta lokatorskiego, który pozwala sprzedawać nadwyżki energii na giełdzie po cenie hurtowej, co przynosi realne korzyści finansowe. Środki te mogą być przeznaczone na cele statutowe, takie jak remonty czy obniżenie czynszów.

Zmiany w ustawie o OZE, które mają ułatwić produkcję energii w budynkach wielorodzinnych w ramach formuły prosumenta lokatorskiego. Nowa koncepcja ma zwiększyć atrakcyjność inwestycji w fotowoltaikę w tych budynkach, umożliwiając wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym zarabianie na sprzedaży nadmiaru wyprodukowanej energii. Przepisy pozwalają na nowe sposoby rozliczeń energii elektrycznej dla części wspólnych budynków. Wspólnoty i zarządcy będą teraz otrzymywać 100% wartości wprowadzonej do sieci energii na swoje konto, co ma stanowić dodatkową zachętę do inwestycji w OZE. Rozliczenia obejmują autokonsumpcję oraz sprzedaż nadwyżek energii po cenie rynkowej, a zgromadzone środki można przeznaczyć na opłaty związane z budynkami mieszkalnymi. Aby skorzystać z tych rozwiązań, konieczne jest spełnienie określonych warunków, takich jak lokalizacja mikroinstalacji i jej moc. Nowe przepisy dotyczą także mikroinstalacji przyłączonych przed wejściem w życie nowelizacji.

Od 1 lutego 2023 roku dostępne jest również rządowe dofinansowanie obsługiwane przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) w ramach programu “Grant OZE”. Finansowanie, pokrywające 50% netto kosztów inwestycji związanych z zakupem, montażem, budową lub modernizacją instalacji odnawialnych źródeł energii, okazało się niezwykle istotne dla mieszkańców budynku z lat 80-tych. Mimo, ze dofinansowanie obejmuje 50% wydatków na instalacje fotowoltaiczne i pompy ciepła, ale jest to forma refundacji, co oznacza, że najpierw trzeba ponieść koszty, a potem uzyskać zwrot.

„najpierw trzeba ponieść koszty,

a potem uzyskać zwrot”

Spółdzielnie posiadające anteny telekomunikacyjne na dachach mogą wykorzystać te dochody do finansowania inwestycji w odnawialne źródła energii, co daje im przewagę. Możliwość inwestowania bez konieczności kredytowania i ponoszenia kosztów kapitału znacząco obniża ryzyko.

Dofinansowanie z programu “Grant OZE” obejmuje również inwestycje w pompy ciepła, które są istotne dla budynków wielolokalowych. Pompy ciepła, zasilane energią z fotowoltaiki, pozwalają na uniezależnienie się od dostawców ciepła. Magazynowanie energii staje się kluczowym elementem, gdyż pozwala na sprzedawanie nadwyżek energii w momentach, gdy ceny na rynku są najwyższe.

O grant mogą ubiegać się właściciele lub zarządcy budynków wielorodzinnych, z wyłączeniem jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych. Mogą to być wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, jednostki samorządu terytorialnego, towarzystwa budownictwa społecznego, społeczne inicjatywy mieszkaniowe, spółki prawa handlowego oraz osoby fizyczne.

Grant przysługuje na zakup, montaż, budowę nowej instalacji OZE lub modernizację instalacji OZE zwiększającą moc o co najmniej 25%. Instalacja musi wytwarzać energię na potrzeby budynku będącego przedmiotem przedsięwzięcia, a samo przedsięwzięcie nie może wyrządzać poważnych szkód środowiskowych.

Grant OZE

• wnioski o dofinansowanie fotowoltaiki dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych oraz budynków samorządowych  – do czerwca 2026
• dodatkowe elementy – rozliczenie m.in. termomodernizacji lub innych źródeł ciepła
• budżet 448,1 mln zł

Grant OZE dla istniejących budynków – dofinansowanie 50%

Wniosek o grant OZE można składać w BGK do 30 czerwca 2026 r.

W kontekście budowy instalacji fotowoltaicznych na budynkach wielolokalowych, nie ma sezonowości prac budowlanych na płaskich dachach. Sezonowość produkcji energii i zróżnicowanie cen sprzedaży energii powoduje, że precyzyjne obliczenie break even takiej inwestycji jest trudne, ale mając własne środki, inwestycja staje się mniej ryzykowna. Takie środki są łatwe do uzyskania jeśli budynek posiada anteny telefoni komórkowej GSM.

Przykład praktyczny: budynek wielolokalowy posiadający na dachu antenę telekomunikacyjną może wykorzystać przychody z jej czynszu na sfinansowanie instalacji fotowoltaicznej. Koszt takiej instalacji, wynoszący około 200 000 zł, może być w dużej mierze pokryty z przychodów z anteny. Dodatkowo, po prawidłowym rozliczeniu inwestycji, wspólnota otrzymuje zwrot 50% poniesionych kosztów, co jeszcze bardziej obniża ostateczne koszty inwestycji. Inwestycja w magazyny energii, które pozwalają na przechowywanie wyprodukowanej energii i sprzedaż jej wtedy, gdy ceny są wyższe mogą w w konsekwencji nawet przynieść dodatkowy dochód z produkcji energii.

Całe zamieszanie z OZE zostało spotęgowane przez niestabilność cen energii na rynku, co widać na przykładzie skoków cen na rynku dnia następnego. Prosumenci lokatorscy, inwestując w instalacje fotowoltaiczne i magazyny energii, mogą uniezależnić się od tych wahań cenowych, a nawet na nich zyskać.

Przyszłość energii w Polsce może być kształtowana przez różne modele, zarówno centralne inwestycje w farmy energii, jak i rozproszone, indywidualne instalacje. Jednak kluczowe jest inwestowanie w technologie magazynowania energii, co zmieniłoby całkowicie sposób zarządzania energią. Inwestowanie w odnawialne źródła energii w budynkach wielolokalowych może przynieść wiele korzyści zarówno ekologicznych, jak i ekonomicznych. Dzięki nowym regulacjom i dostępnemu dofinansowaniu, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mają szansę na uniezależnienie się energetyczne oraz redukcję kosztów. Kluczowe jest jednak odpowiednie zarządzanie inwestycjami oraz wykorzystanie dostępnych narzędzi finansowych.

Zapytaj sie o szczegóły uzyskania bezzwrotnej kwoty za długoterminowy wynajem infrastruktury telekomunikacyjnej na budynku:

Bartosz Gajda

Investment Development Manager | Telecom Infrastructure Partners

M +48 532 774 415  bgajda@telecom-ip.com

Źródła:

1. Nieruchomość zabudowana budynkiem wielolokalowym (ZABUDOWANA BUDYNKIEM WIELORODZINNYM) to każda nieruchomość, która NIE jest  w zabudowie jednorodzinnej. Budynek mieszkalny jednorodzinny, to budynek o którym mowa w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ustawie – Prawo budowlane (budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku). W sprawach spornych dotyczących określenia rodzaju zabudowy decyduje umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego bądź pozwolenie na budowę wydane po 2002 r., jeżeli takie dokumenty można pozyskać w danej sprawie. Jeżeli brak ww. dokumentów, decyduje opinia Wydziału Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej Urzędu Miasta Marki.
2. Odnawialne źródła energii. Czym są i co należy o nich wiedzieć? Ustawa z 20 lutego 2015 r. definiuje OZE jako „odnawialne, niekopalne źródła energii obejmujące energię wiatru, energię promieniowania słonecznego, energię aerotermalną, energię geotermalną, energię hydrotermalną, hydroenergię, energię fal, prądów i pływów morskich, energię otrzymywaną z biomasy, biogazu, biogazu rolniczego oraz z biopłynów”.
3. Smart grid – elementy, korzyści i funkcjonalności dostępnych rozwiązań Inteligentna sieć energetyczna, zwana smart grid, to zaawansowany system zarządzania energią, który potrafi samodzielnie podejmować odpowiednie decyzje dzięki wykorzystaniu dostępnych narzędzi, w tym zaadaptowanych algorytmów. Sieć ta reaguje na zmieniające się czynniki zewnętrzne, takie jak warunki środowiskowe wpływające na podaż energii lub potencjalne awarie, oraz czynniki wewnętrzne, takie jak stan infrastruktury i zmieniające się preferencje odbiorców, które oddziałują na strukturę zapotrzebowania na energię. Głównym celem smart grid jest optymalizacja procesów użytkowania i dostarczania energii elektrycznej.
4. Rynek Dnia Następnego (RDN) działa od 30 czerwca 2000 roku jako rynek spot dla energii elektrycznej w Polsce. Od momentu rozpoczęcia notowań, ceny na RDN są punktem odniesienia dla cen energii w kontraktach bilateralnych w Polsce. RDN jest dedykowany spółkom, które chcą aktywnie i bezpiecznie zarządzać swoimi portfelami zakupów i sprzedaży energii elektrycznej w różnych godzinach doby. Na RDN dostępne są kontrakty godzinowe i blokowe (bazowe, szczytowe oraz poza szczytem). Zmiany cen na RDN są obecnie ilustrowane przez sześć indeksów cenowych, które odnoszą się do dnia oraz pory dnia dostawy. Najnowszy indeks rynku energii elektrycznej, TGe24, służy jako instrument bazowy dla kontraktów na rynku instrumentów finansowych (futures). Jest on określany na podstawie transakcji giełdowych zawartych na produktach godzinowych w systemie kursu jednolitego podczas pierwszego fixingu na RDN dla energii elektrycznej. Handel na RDN odbywa się na jeden oraz dwa dni przed okresem dostawy.
5. Taryfa G11 – kiedy warto ją wybrać? Taryfa G11 jest głównie skierowana do klientów indywidualnych oraz gospodarstw domowych. Znana jest jako taryfa jednostrefowa, uniwersalna lub całodobowa. W tej taryfie, stawka za energię elektryczną pozostaje niezmienna przez całą dobę, we wszystkie dni tygodnia.
6. Prąd już poniżej 30 gr/kWh Cena energii elektrycznej na polskiej giełdzie spadła poniżej 300 zł za MWh, osiągając poziom sprzed kryzysu energetycznego, a w ujęciu realnym jest nawet niższa niż 16 lat temu. Jakie są przyczyny tych znaczących spadków i jak wpłyną one na ceny detaliczne prądu?
7. Nowy system rozliczania, tzw. net-billing – od 1 kwietnia 2022 r. dla nowych prosumentów Ministerstwo Klimatu i Środowiska informuje, że od 1 kwietnia 2022 r. wchodzi w życie net-billing dla nowych prosumentów. Dotychczasowi prosumenci, którzy złożą zgłoszenie do 31 marca 2022 r., będą korzystać z systemu opustów przez 15 lat. Rozbudowa instalacji fotowoltaicznej przed 1 kwietnia 2022 r. podlega systemowi opustów. Wytwórca musi zgłosić rozbudowę do operatora sieci w ciągu 14 dni od zmiany mocy, inaczej grozi kara 1000 zł.
8. Prosument lokatorski wszedł w życie. Na czym polega?  Na początku października 2023 roku wprowadzono zmiany w ustawie o OZE, które wspierają produkcję energii w budynkach wielorodzinnych w ramach prosumenta lokatorskiego. Nowe regulacje pozwalają wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym zarabiać na sprzedaży nadwyżki wyprodukowanej energii. Zamiast obniżania rachunków, można otrzymać środki finansowe bezpośrednio na konto. Rozliczenia obejmują autokonsumpcję oraz sprzedaż nadwyżek po cenie rynkowej. Aby skorzystać z tych rozwiązań, instalacje muszą spełniać określone wymagania, a przepisy obejmują także istniejące mikroinstalacje.
9. Grant OZE – grant na zakup, montaż, budowę lub modernizację instalacji odnawialnego źródła energii. 
10. Ruszył pierwszy prosument zbiorowy w Polsce. Co to właściwie oznacza?
11. W woj. lubelskim działa pierwszy w Polsce prosument zbiorowy.
12. Fotowoltaika wkroczyła do bloków. Ministerstwo chętnie dopłaci.